碑林區九錦臺小區開發商未經業主同意，將地下車庫中空置的人防工程出租給一家公司，該公司擬將其改建為庫房、茶室、健身房等娛樂場所。業主擔心，外來人員隨意進出每棟樓地下空間，會帶來安全隱患。

地庫墻面上噴涂著“人防墻體 嚴禁破壞”字樣，提示著該空間內為人防區域

“目前他們計劃先改造兩棟樓的地下人防工程，如果真被改造成各種娛樂場所，外來人員就能光明正大地隨意進入小區，我們業主的居住安全該怎么保障呢。”采訪中，有業主告訴記者，開發商西安高科示范產業投資有限公司于2023年1月與陜西積木盒子科技有限公司簽訂了《人民防控工程租賃使用合同》，承租公司已經取得了《人防工程平時使用和變更使用備案登記表》（以下簡稱《備案登記表》）。承租公司計劃改造小區15棟樓負一層的人防工程，用作茶室、健身房、影音室、倉儲、辦公室等。

“小區開發商未經業主同意將人防工程出租，這樣符合相關規定嗎？”在小區業委會主任李女士看來，根據《‌中華人民共和國人民防空法》中“誰投資、誰使用、誰收益”‌的原則，雖然開發商是最初的投資方，但‌業主是房屋的購買者。因此，人防工程的投資建設成本隨著購買轉嫁給業主，‌‌那么業主應當享有人防工程的使用權和收益權‌。這意味著，‌開發商無權出租人防工程，除非開發商能拿出相關證明其未將人防工程的建設成本計入小區的建設成本。

對此，碑林區國防動員辦公室持相反意見。8月8日，記者聯系到碑林區國防動員辦公室（原碑林區人防辦），工作人員稱，人防工程的所有權應歸屬國家，國家鼓勵平戰轉換，平時利用人民防空工程為經濟建設和人民生活服務，誰使用誰就要負責管理。1995年，由當時的建設部發布的《‌商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》‌中，‌明確規定了人防工程的地下室的建筑面積不應計入公用建筑空間。也就是說，‌這部分面積不作為小區業主共同擁有的公用面積進行分攤；《中華人民共和國人民防空法》第五條規定，國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人通過多種途徑投資進行人民防空工程建設。人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。工作人員說，‌人防工程在不影響其防空效能的前提下可以租賃使用，‌20年的出租期限是合同法規定的最長法定上限。

記者在該小區業委會提供的《備案登記表》復印件中看到，人防工程備案單位為陜西積木盒子科技有限公司。登記表上有備案單位的承諾，該公司承諾不在人防工程內從事非法活動，不在人防工程內生產、儲存爆炸、劇毒、易燃等危險品。承諾不改變人防工程主體結構，不得擅自拆除人防工程設備設施或者危害人防工程安全和使用效能。在備案意見一欄中，碑林區人防辦的意見是同意備案，請在使用過程中嚴格執行《國家人民防空辦公室人民防空工程維護管理辦法》和《西安市人民防空辦公室關于人民防空工程平時開發利用備案登記辦法的通知》。隨后，記者按照《備案登記表》上該單位留下的聯系電話撥打過去，對方表示，自己以前在該公司工作，但并非公司負責人，不知為何會留自己的電話。

《備案登記表》中，使用用途一欄為“經營倉儲多功能空間”。對此，碑林區國防動員辦公室工作人員表示，目前，該概念沒有明確的定義，但是從字面意思不難看出，應該是不影響業主日常活動、較為安靜的商業空間。“他們改的只是軟結構，承重墻不能動，還要經過消防部門的核準，‌‌確保改造后的倉儲設施符合消防安全標準，‌避免潛在的安全隱患。”工作人員說。

就地下人防工程的使用、管理以及收益的問題，陜西錦園律師事務所焦少鵬律師表示，商品房住宅區配建的人防工程平時使用、管理及收益的權利，到底歸開發商還是歸全體業主共有，近年來，就這一法律問題確實產生諸多糾紛。不同法院可能存在不同理解，法院在個案裁判中支持任何一方的情況均有所存在。源頭在于，對《‌中華人民共和國人民防空法》第五條中，有關人防工程“投資者”存在不同理解。

他解釋，1995年，由當時的建設部發布的《‌商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》屬于部門規章，仍然有效。但這些年房地產市場的發展中，該規章可能已經不適用。2000年，當時的國家計委、財政部、國家國防動員委員會、建設部印發《關于規范防空地下室易地建設收費的規定的通知》中規定，“結合地面民用建筑修建防空地下室是依法建設人防工程的重要組成部分。防空地下室建設所需資金，納入建設項目投資計劃。建設費用據實列入建設項目開發成本。”可以推定人防工程的建設費用已納入了商品房建設項目的開發成本。而基于人防工程建設位置以及房地一體、房轉地隨的原則，在購房者繳納購房款且取得商品房所有權后，開發商作為人民防空工程建設的初始投資者，若其無證據證實其將人防工程單獨核算且未將人防工程列入商品房項目開發建設總成本的情況下，其投資者身份是會隨著房屋的售出而轉移給全體業主。但因此類糾紛較多，各地裁判不一，他建議，最好的解決路徑是出臺相關法律規定或司法解釋對《中華人民共和國人民防空法》在商品房買賣關系中的“投資者”予以明確，也可由全國人大常委會法工委作法律詢問答復。

對此，陜西省物業管理專家顧問何志恒認為，改造地下人防工程不僅關系到開發商的利益，‌還直接影響到每一位業主的利益。‌承租方在使用過程中應尊重和維護業主的合法權益，‌必須遵守相關規定，‌確保不侵犯業主的安全權益。